2018年宁夏物业管理条例实施细则全文(最新版)

第一章 总则
第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，逐步完善社会化、专业化的物业管理体制，根据《宁夏回族自治区物业管理条例》、《宁夏回族自治区物业服务收费管理实施办法》等有关规定，结合中卫实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于中卫市行政区域内具有法定物业服务资质的物业服务企业对物业服务区域提供物业服务的收费行为。
本细则所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、办公、商业等物业及其附属的设施、设备和相关场地。

本细则所称业主，是指物业的所有权人或使用人。
本细则所称的物业服务收费，是指物业服务企业接受业主委托，按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、运营、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务向业主收取的费用。
第三条 物业服务收费实行统一政策、分级管理。市价格主管部门是全市物业服务收费管理的主管部门，会同市住建部门负责国家、自治区物业服务收费政策规定的贯彻落实，制定全市物业服务收费的指导性政策意见；各县、区价格主管部门按照价格管理权限、定价原则和定价办法，会同住建部门负责本辖区范围内物业服务收费标准的制定、调整和实施，加强对物业服务企业收费行为的监督和管理。
第四条 物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。提倡业主通过招标方式或协议方式选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成；物业服务企业不得强制业主消费，侵害消费者选择权。
第二章 收费范围
第五条 物业服务收费包括物业管理区域内综合性物业服务收费、交通工具停泊看管收费、装饰装修管理及垃圾清运收费、代办服务收费和特约服务收费等。
（一）综合性物业服务收费是指物业服务企业对物业管理区域内的清洁卫生、绿化养护、秩序维护及房屋共用部位、共用设施设备、相关场地的日常使用管理和维护保养等提供服务所收取的费用。服务内容包括：
1、物业管理区域内道路、公共走廊、楼道、通道的清扫保洁，上下水管道的清理，化粪池的清理以及生活垃圾的收集、清运；
2、物业管理区域内公共绿地、花草树木的定期修剪、喷药、浇水等养护管理；
3、配备专职人员值勤巡逻，维护物业管理区域内正常的生活秩序和公共秩序，协助有关部门做好管理区域内的安全防范工作；
4、物业管理区域内户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等房屋共用部位，共用下水管道、落水管、电梯、天线、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、停车场、车库、公益性文体设施等共用设施设备的维修、养护、管理，不包括上述设施的大修、中修和更新、改造；
5、物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理；
6、接受业主委托的其他公共性服务内容。
（二）交通工具停泊看管收费是指物业服务企业对物业管理区域内为业主交通工具停放提供占位（泊位）、看管、供电、保洁和停车设施的日常维护保养等服务而收取的费用。
（三）装饰装修管理及垃圾清运收费是指物业服务企业对业主物业装修过程中实施管理并对其产生的垃圾提供清运服务所收取的费用。
（四）代办服务收费是指物业服务企业受天然气、通信、供水、供暖、供电、有线电视、垃圾处理等公用事业单位或者业主委托，提供代办服务所收取的费用。
（五）特约服务收费是指物业服务企业受业主、使用人委托提供特约服务所收取的费用。
第六条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供物业服务的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
新建普通住宅交付业主装修使用期间小区内各项物业服务设施尚未健全完善、不具备按物业服务等级标准收费前的前期物业服务费，普通住宅（含普通商品房、经济适用房、保障性住房、公寓）的综合性物业服务收费，物业管理区域内的交通工具停泊看管收费费和装修管理及垃圾清运费实行政府指导价。
别墅（含独栋、双拼、联排）、洋房等高挡住宅，办公写字楼、生产商业等非住宅物业服务收费以及其他接受业主委托，为业主提供的代办服务、特约服务收费，实行市场调节价。
第三章 物业管理综合性服务收费
第七条 普通住宅的物业管理综合性服务收费，实行政府指导价下的等级收费管理制度，根据各小区物业服务的不同等级制定相应的指导性收费标准（基准收费标准）。
（一）按照按质论价、补偿成本和合理盈利的原则，依据物业服务行业的社会平均成本和各地经济发展状况、居民承受能力等因素，由市县（区）价格、住建部门制定相应等级的基准收费标准，报市、县（区）人民政府同意后定期向社会公布。
（二）各住宅小区物业服务等级的确认，由物业服务企业会同业主委员会根据《宁夏回族自治区住宅小区物业综合服务等级标准》进行自我评定申报，由市、县（区）住建部门按照申报小区内的物业条件、管理水平、服务项目、服务内容、服务深度、服务质量等进行等级评定确认并公示。
（三）具体收费标准由物业服务企业和业主委员会根据住建部门确认的小区物业服务等级，在价格主管部门确定的相应等级基准收费标准的基础上，按照上下浮动不超过20％的幅度与业主委员会协商确定，并在物业服务合同中予以明确。物业服务合同中无法约定的执行相应等级的基准收费标准。
第八条 新建普通住宅前期物业服务费实行最高限价管理。售房企业或者物业服务企业与业主签订购房合同时一并签订《前期物业服务合同》，并在合同中根据价格、住建部门发布的前期物业服务最高限价水平约定具体收费标准，可向下浮动，但不得突破。前期物业服务期间或者期满后，如具备按物业服务等级标准收费的条件时，可依照本细则第七条规定办理相关手续并执行相应等级收费标准。
前期物业服务时间最多不超过两年。
第九条 综合性物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。利润率控制在物业服务行业社会平均成本的6%以内。物业服务成本的构成包括以下内容：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域的清洁卫生费用；
（四）物业管理区域的绿化养护费用；
（五）物业管理区域的秩序维护费用；
（六）物业管理办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其它费用。
第十条 制定综合性物业服务基准收费标准时，价格、住建部门应通过召开听证会、论证会、座谈会、网上征求意见等形式，按照公正、公开、客观和效率的原则，广泛征求业主、物业服务企业、社会各界以及有关部门的意见，增强物业服务收费决策的科学性和透明度。同时应根据社会平均成本变动情况适时调整，原则上每两年调整公布一次。
第十一条 实行市场调节价的物业管理综合性服务收费，未成立业主委员会的，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人按照平等、自愿的原则协商确定并在物业服务合同中约定；已成立业主委员会的，由业主委员会组织并经业主大会讨论同意后由物业服务企业在物业服务合同中约定。
价格、住建部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范、引导和监督，促进相关各方合理约定物业服务收费有关事项。
第十二条 物业管理综合性服务费按建筑面积计收，计价面积以房屋所有权登记证书载定的面积为准。未办证的，以房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取物业管理综合性服务费。
第十三条 业主购买新建商品住宅的从办理交付手续之日的次月起，购买非新建商品住宅的从该房屋产权转移之日的次月起按月交纳物业管理综合性服务费。
交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。开发建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。
第十四条 纳入物业管理区域内的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交付物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位承担。已办理交房手续但业主未居住的及居住后又空置且时间在半年以上的物业，业主应向物业服务企业书面告知，经核实确认后空置期间的物业服务费缴纳数额由业主委员会与物业服务企业协商确定。
第十五条 物业交付使用后至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用，由建设单位和物业买受人按房屋买卖合同中的约定承担。约定由物业买受人交纳的，建设单位负连带交纳责任；房屋买卖合同中未约定的，由建设单位承担。
第十六条 物业服务企业经与业主大会或业主委员会协商一致，可按月、按季度或按半年计收物业管理综合性服务费，但不得一次性预收半年以上的物业服务费用。双方另有约定的除外，但约定的期限不得超过物业服务合同规定期限。
第十七条 对享受政府廉租住房和持有二级以上残疾证的业主，经业主委员会和物业服务企业双方商定，可凭有效证件按相应等级收费标准给予一定幅度的优惠。
第四章 交通工具停放收费
第十八条 物业管理区域内符合规划配置要求建设的封闭式共用车库（含地下、地面）和专用停车场（停车位），有物业服务人员提供交通工具泊位、看管服务的，按规定标准可收取交通工具泊位、看管服务费。
交通工具泊位、看管服务费由价格、住建部门制定公布，并实行最高限价管理。物业服务企业可在最高限价范围内与业主协商确定具体收费标准，但不得突破最高限价水平。
第十九条 业主购买或者租赁停车泊位（场地使用权）的，只收取看管服务费，不再收取停车泊位费（场地使用费）。
第二十条 进入小区执行公务、抢修检修、救护消防等特种车辆及业主的装修、运送货物、搬家车辆免收停车费。
第二十一条 物业管理区域内的车库、车位应优先满足业主、物业使用人的停车需要。业主或者物业使用人对交通工具有特需看管要求的，应当与物业服务企业另行约定，其停放服务费由双方协商确定。
第二十二条 物业服务企业应当建立健全交通工具停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视和日常维护等服务工作。
第五章 装饰装修收费
第二十三条 新建物业业主入住前需要装饰装修的，为保护房屋共用部位、主体结构和共用设施设备免受损坏，物业服务企业应加强对其装饰装修行为的管理，并按照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定与业主签订室内装饰装修管理服务协议的，可根据装饰装修管理需要，向业主收取装饰装修保证金、装饰装修管理服务费和装修垃圾清运费。
第二十四条 装饰装修保证金、装饰装修管理服务费和装修垃圾清运费由价格、住建部门制定公布，并实行最高限价管理。物业服务企业可在最高限价范围内与业主协商确定具体收费标准，但不得突破最高限价水平。
第二十五条 装饰装修保证金在房屋装修完毕，经物业服务企业验收房屋共用部位、主体结构和共用设施设备未受损坏、上下水及供热系统正常运行无跑冒滴漏的，装修保证金应在首个采暖期开暖第一个月结束后全额退还；若共用部位、主体结构和共用设施设备受到损坏的，应当按合同约定由业主或使用人承担赔偿和修复责任，其费用可在装修保证金中抵付，余额应在三个月内全部退还；不足部分由业主承担。
第二十六条 收取装饰装修管理服务费后，物业服务企业不得再向业主收取装修工出入证工本费、电梯使用费、楼道维护费等其他费用。
第二十七条 装修垃圾由业主负责清运的，物业服务企业不得再向业主收取装修垃圾清运费。
第六章 共用设施设备收费
第二十八条 物业服务区域内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、绿化美化、监控系统、单元门禁等设施设备运行费（含用水、用电费用）纳入物业管理综合服务费，物业服务企业不得再向业主另行分摊收取。
楼道共用照明电费由业主或使用人共同按实分摊，物业服务企业不得擅自制定标准按月或者按年强行向业主收取。
高层住宅二次加压供水设备运行费用在核定物业管理综合性服务费收费标准时一并计入，物业服务企业不得再单独向业主收取。
第二十九条 由开发建设单位提供非城市集中供热（制冷）服务并直收到户的物业小区，除居民生活供热价格按照价格主管部门规定价格执行外，其他类型供热（制冷）价格按照“以收抵支、收支平衡”的原则，由物业服务企业提出收费方案，经与业主或者业主委员会协商同意后收取，也可参照价格主管部门规定执行。
第三十条 向物业管理区域内提供供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的企业、单位，应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述企业、单位委托代收有关费用的，双方应当签订代办合同，物业服务企业可向委托方收取3%以内的代办服务费，但不得向业主再另行收取手续费等额外费用。
物业服务企业接受委托收取上述相应服务费用后，其他部门（单位）不得再向业主重复收取性质和内容相同的费用。
第三十一条 物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备、业主共有房屋进行经营的，应当在征得业主、业主大会同意后，按照规定办理有关手续，其经营收入归全体业主所有。所得收益在扣除物业管理合理成本（人工、维护费用和税收等）后由业主委员会决定分配使用，物业服务企业未经业主委员会同意不得擅自使用或挪用。
第三十二条 物业服务区域内共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当在征得业主、业主大会同意并按照规定办理有关手续后，通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第三十三条 物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等不应由业主或使用人承担管护费用的设施设备，开发建设单位或者物业服务企业应按有关规定分别移交给相关部门（单位）实施统一管护，其费用支出不得进入物业服务成本。
第三十四条 物业服务企业自用办公及生活用水、用电、用暖、用气等费用，由物业服务企业承担，不得向业主分摊。物业管理人员不得无偿入住、占用管理区内除物业管理用房以外的公共房屋。
第三十五条 物业服务企业接受业主委托，为业主提供的代办服务、特约服务收费，实行市场调节，由物业服务企业与业主按照平等、自愿的原则协商确定并在物业服务合同中约定。
第七章 责任与义务
第三十六条 物业服务企业向业主提供物业服务，应与业主签订物业服务合同。合同中应载明物业服务项目、收费标准、计费方式、计费起始时间、相关权利和义务责任以及其他需要约定的内容等，由双方签字确认。合同一经签字生效，物业服务企业必须按照物业服务合同约定的服务内容提供服务。未经业主同意并签字确认的服务项目和收费标准，物业服务企业不得强行服务、强制收费。
第三十七条 物业服务企业依约履行物业管理服务义务的，业主或者物业使用人应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不得以任何理由拒绝交纳。业主或者物业使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，应按照物业服务合同约定承担违约责任，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可依法追缴。
物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担；双方另有约定的，从其约定。
第三十八条 物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。
第八章 监督管理
第三十九条 物业服务等级实行年度审验的动态化管理，每年由住建部门组织业主委员会、业主代表对各住宅小区物业服务管理情况、合同履行情况等进行考核复审，并按照物业综合服务等级标准逐项检查和回访业主。根据复审结果及业主平时投诉情况，对服务质量下降的降低其服务等级；对服务质量不符合要求并且与业主矛盾较大的，责令物业服务企业进行整改。整改验收合格后由物业服务企业重新申请服务等级的评定。
价格主管部门应根据住建部门提供的复审变化情况，适时对降低或者提高物业服务等级小区的收费标准进行调整、变更和公示。
第四十条 物业服务收费实行《收费许可证》制度。物业服务企业申报物业服务收费等级及相关服务收费时，应在收费前一个月按照本细则第七条、第八条的规定，向价格主管部门申请并填报《中卫市物业管理服务收费申报审批（备案）表》和申领《收费许可证》，同时提交以下资料：
（一）申请核准物业管理服务收费等级、收费标准的书面报告；
（二）区、市住建部门核发的《物业管理资质证书》，住建部门确认的住宅小区物业服务等级文件或者证明材料；
（三）工商部门核发的《营业执照》；
（四）法人资格证明；
（五）物业服务企业与业主委员会（或业主代表）关于商议物业服务收费标准的会议纪要；
（六）批准成立业主委员会的相关材料；
（七）实行市场调节价的物业服务收费项目及标准；
（八）《收费许可证》申请表。
第四十一条 经住建部门确认的住宅小区物业服务等级及价格主管部门核准的等级收费标准，是业主（使用人）缴费、物业服务企业执收和住建、价格主管部门执法监督的依据，必须严格执行，物业服务企业不得擅自变动。
凡未向住建、价格主管部门申请审核确认物业服务等级及办理备案登记手续实施收费的，其综合性服务收费标准一律按最低收费等级标准执行。
第四十二条 物业服务收费备案期间，发生物业服务企业变更、资质等级降低、管理面积减少、服务质量下降等情况，经服务双方商定需对物业服务等级、收费项目和收费标准做相应调整的，应当重新办理物业服务收费标准变更备案手续。
第四十三条 为维护物业管理区域内全体业主的合法权益，加强对物业管理区域内物业服务及收费行为的监督和自治管理，凡具备设立业主委员会条件的住宅小区，都应依法成立业主委员会，充分行使监督管理职责。
应成立而不成立业主委员会的，住建部门不予住宅小区物业服务等级评定确认，价格主管部门按最低服务等级核准收费标准。
第四十四条 为保障业主大会和业主委员会活动的经费来源，维护业主权利，设定业主委员会补助经费，用于业主大会和业主委员会开展工作的经费。经费来源按本细则第三十一条规定执行，具体补助标准由业主大会决定。
第四十五条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，在物业管理区域内采取公示栏、收费手册、多媒体终端等方式，对物业服务收费实行明码标价公示。
公示的内容包括：物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式、计费起始时间、价格及住建部门的监督举报电话等。物业服务收费的标准等发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并标示新标准开始实行的日期。
第四十六条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束，每年应定期向业主或使用人公布物业服务收费、经营性设施营业收益的收支情况，接受业主或使用人的监督和质询。同时要严格执行国家税收财务政策，向业主收费时应当出具符合政策要求的税务发票。
第四十七条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家、自治区的价格法律法规